Апартаменты – территория заблуждений
Чиновники и депутаты всех уровней любят говорить о необходимости решать социально-экономические проблемы. Говорить – не устают никогда, решать – сплошь и рядом не получается.Вот такой проблемой, в которое есть и «социальное», и «экономическое», – это бум строительства апартаментов. И трудно найти в последние годы явление, которое было бы сопоставимо с ним «по количеству и качеству» заблуждений.
Застройщики, которые строят апартаменты, заблуждаются, что они строят жильё.
Максимум, который могут «дать» сегодня законодатель и суды, это признание апартаментов помещениями для временного проживания. Отсюда налоговые проблемы застройщиков, которые большинством из них ещё не осознаются.
В самом деле, жилищное строительство льготируется налоговым законодательством. Освобождается от НДС передача инвесторам (дольщикам, покупателям) квартир и жилых помещений. Также не облагается налогом оказание услуг (выполнение функций) заказчика. Средства, полученные застройщиками, не признаются в целях налогообложения авансами. Но апартаменты – это не те жилые помещения, которые могут быть предметом подобного рода отношений. Поэтому застройщик апартаментов – законная добыча налоговиков.
И напомним о банальной истине: привлечение к ответственности за неуплату (неполную уплату) налогов предполагает не только «предъявление» налогоплательщику самой недоимки, но и начисление пеней по ставке куда выше ставки ЦБ, не говоря уж о штрафе.
Инвесторы, которые приобретают апартаменты, также заблуждаются относительно будущих перспектив в части извлечения дохода.
Дело в том, что сдавать апартаменты в аренду они будут не как жильё, а как коммерческую недвижимость. И хорошо, если такой инвестор будет сдавать апартаменты в качестве индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (6 % от выручки) или самозанятого лица (4 или 6 % – в зависимости от «личности» арендатора – физическое или юридическое это лицо). А если просто гражданин? Тогда по мановению волшебной налоговой палочки такой человек вдруг окажется предпринимателем на общей системе налогообложения с НДФЛ 13 % и НДС 20 %. И никакие имущественные вычеты на приобретение недвижимости ему не положены.
А если инвестор-арендодатель – юридическое лицо на общей системе налогообложения, то реализация услуг аренды не будет освобождаться от НДС, потому что – правильно! – предмет аренды не есть жилое помещение.
Заблуждаются и покупатели – будущие «жильцы».
Регистрация (прописка) – только временная и никак не постоянная. И можно забыть о тех самых социально-экономических правах, гарантированных Конституцией и законами, ради обеспечения которых создаётся городская инфраструктура. Детские сады, школы, поликлиники, места для парковок и т.п. – по нормативным требованиям жилой застройки – это для местных «постоянных» жителей, а не «временных» обитателей апартаментов.
Почему же так получается? Потому что действующему градостроительному, жилищному и налоговому законодательству неизвестно такое понятие «апартаменты». Это вам не аналог эконом-жилья – квартира-студия. Это жизнь, которая богаче всяких схем и за которой не поспевает законодатель. В отличие от любимого ведомства премьер-министра Мишустина…
Печально известный законопроект № 488847-7, внесённый в Госдуму в июне 2018 года в целях «легализации» апартаментов как вида жилых помещений, а также многофункциональных домов, окончательно утонул под тяжестью отрицательных заключений профильных комитетов, министерств и ведомств, и не стал федеральным законом, «обновляющим» Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, по-прежнему установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Чтобы прояснить ситуацию и развеять сопутствующие заблуждения, наверное, впору запускать мем «Апартаменты – не жильё». Так честнее будет.
Елена Андриянова,
руководитель компании TAXMASTER
Портал "Деловой квартал" 26.02.2020