Аренда недвижимого имущества: будем договариваться
Статья 19 «антивирусного» Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» направлена на мирное урегулирование отношений по договорам аренды недвижимого имущества, заключённым до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации по решению органа гос. власти субъекта РФ.
Напомним, что режим повышенной готовности на территории
Новосибирской области введён постановлением Правительства Новосибирской области от 31.03.2020 № 48.
Законодатель обязывает арендодателя недвижимого имущества в 30-дневный срок после обращения арендатора заключить с ним дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку по арендным платежам, согласованным на 2020 год. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Законодатель напоминает сторонам, что размер арендной платы может быть изменён по соглашению между ними в любое время в течение 2020 года.
Законодатель подтверждает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать арендованное имущество, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Как видим, публично-правовой режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не только де-факто, но и де-юре влияет на частноправовой режим арендных отношений по поводу недвижимого имущества.
Руководствуясь неназванными, но подразумеваемыми принципами равенства, справедливости, законности, законодатель понуждает, рекомендует, подсказывает сторонам, что целесообразно сохранить договор, изменив в случае реальной необходимости его существенные условия в части сроков и размера арендных платежей.
И когда дело дойдёт до переговоров или – чего не хотелось бы! – до суда, выяснится, что сроки должны быть разумными, уменьшение платы – соразмерным, а права и обязанности – взаимосвязанными.
P.S. К сожалению, изложенное не касается жилых помещений.
Константин Дмитриевцев,
адвокат, партнёр компании TAXMASTER