Многоквартирный дом с нежилыми помещениями: НДС у застройщика

По общему правилу, целью деятельности застройщика многоквартирного дома является «присвоение» экономии, то есть части финансирования, которая остаётся в его распоряжении после окончания строительства. В налоговой практике экономия застройщика становится денежным эквивалентом стоимости его услуг, оказанных дольщикам (инвесторам).

В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика, оказанные на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома (за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), освобождаются от обложения НДС.

Иными словами, финансовый результат в виде экономии застройщика не признаётся объектом обложения НДС. Разумеется, эта налоговая льгота направлена на поощрение жилищного строительства. И смысл подобного льготирования состоит в том, чтобы цена жилья для граждан не увеличивалась на сумму НДС, начисленную на стоимость услуг застройщика.

Но как быть, когда на нижних этажах многоквартирного дома имеются нежилые помещения? Застройщик – не генподрядчик. Здесь налоговикам особенно проверять нечего. Поэтому велика вероятность того, что налоговый инспектор попытается начислить НДС на ту часть финансового результата застройщика, которая приходится на нежилые помещения. Это, мол, объекты производственного назначения. Прав ли будет инспектор?

Грамотный застройщик, пожалуй, с инспектором не согласится. И на это есть свои основания: как говорится, по жизни, и по суду.

По жизни, руководствуясь экономической и градостроительной логикой, необходимо признать, что нежилые помещения, предусмотренные проектом, являются частью объекта строительства – многоквартирного дома и имеют вспомогательное (инфраструктурное) значение. Парикмахерские, магазины, кафе, аптеки и т.п. – всё для блага жильцов. Проект – это закон для застройщика. И если проект строительства жилого дома включает в себя нежилые помещения, то в таком виде он и подлежит безусловному исполнению: квартиры плюс нежилые помещения равно многоквартирный дом.

Что касается судебной практики, то здесь можно и нужно ориентироваться на определение Верховного Суда РФ от 22.07.2016 № 306-КГ16-4710. Суд предлагает различать понятия «объект строительства» (в данном случае – многоквартирный дом, даже если в нём имеются нежилые помещения) и «объект долевого строительства» (отдельно взятая квартира или нежилое помещение). При этом жилой дом в целом остаётся именно объектом строительства, даже если включает в себя такие объекты долевого строительства, как нежилые помещения. И налоговая льгота (освобождение от обложения НДС) действует в отношении всего объекта строительства – многоквартирного жилого дома, пусть и с нежилыми помещениями.

Вместе с тем, трудно считать подобную позицию юридически безупречной. Но мы воздержимся от изложения контрдоводов, чтобы поддержать (а при необходимости – и усилить) благоприятную для застройщиков практику.

Директор ООО «ТаксМастер»

Елена Андриянова

Газета «Строительные ведомости», сентябрь 2019