Счета эскроу: Кто нам мешает, тот нам поможет

Так ли безнадёжна ситуация для застройщиков, вынужденных заключать договоры с дольщиками, использующими счета эскроу? Таким вопросом мы задались, прервав статью в предыдущем номере.

Особенностью счета эскроу является то, что с момента заключения договора участия в долевом строительстве до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и госрегистрации хотя бы одного объекта долевого строительства деньги дольщика фактически блокируются. «Разблокировка» эскроу-счёта означает, что банк либо перечисляет деньги дольщика застройщику, либо направляет их на погашение целевого кредитного договора (договора займа). Вот тут-то пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ можно и нужно толковать в пользу «заинтересованного» застройщика. Как говорится, «кто нам мешает, тот нам и поможет».

Напомним, что по смыслу указанной нормы не учитываются как доход и, соответственно, не облагаются налогом на прибыль полученные организацией средства целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, которое получено и используется по назначению, определённому источником целевого финансирования или федеральными законами. Закрытый перечень средств целевого финансирования включает в себя, в частности, аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов.

Соответственно, если в договоре участия в долевом строительстве будет предусмотрено целевое назначение средств дольщика, зачисленных на счёт эскроу, как возмещение затрат застройщика на строительство объекта недвижимости и т.д. и т.п., то поступившие на счёт застройщика деньги будут иметь целевое назначение. При этом под «аккумуляцией» средств дольщиков следует понимать перечисление денег с некоего множества эскроу-счетов на отдельно взятый, счёт застройщика с последующим проведением расчётов согласно статьям расходов, предусмотренным ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве.

Естественно, предусмотрительный застройщик должен позаботиться о надлежащем документообороте, основанном на локальных нормах «Её Величества» Учётной политики. Например, основываясь на принципе «как слышится, так и пишется», можно составить первичный документ – бухгалтерскую справку о сумме аккумулированных на расчётном счёте застройщика средств дольщиков, поступивших с эскроу-счетов. И тогда это уже не доход, а средства целевого финансирования, которыми застройщик обязан распорядиться не в интересах бюджета (при всём к нему уважении), а в соответствии с «пожеланиями» дольщиков.

Оговоримся, что предлагаемый читателю подход не является единственно возможным и исключительным. Намерение автора состоит в том, чтобы застройщики, вынужденные работать со счетами эскроу, сохраняли оптимизм и упрощённую систему налогообложения, если она им выгодна. А что касается аргументации, то она может быть усилена и дополнена применительно к конкретной ситуации в соответствии с фактически сложившимися обстоятельствами.