Застройщик–2017: Уставный капитал, счета эскроу и не только


Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ в очередной раз внесены неоднозначные изменения и дополнения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон о долевом строительстве).

На что же следует обратить внимание застройщикам для успешной работы в 2017 году?

1. В случае привлечения денежных средств дольщиков (граждан и организаций) действие Закона будет распространяться на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трёх и более блоков (часть 2.3 статьи 1 Закона).

2. Вводятся требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства данного застройщика (часть 2.1 статьи 3 Закона).

В случае несоответствия размера уставного капитала установленным требованиям застройщик может заключить со своим учредителем – юридическим лицом договор поручительства, подлежащий нотариальному удостоверению и предусматривающий солидарную или субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика перед дольщиками (статья 15.3 Закона).

3. Застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков, обязан обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в сети «Интернет» соответствующего официального сайта (статья 3.1 Закона)

4. Устанавливается обязанность застройщика передавать каждому дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (часть 1.1 статьи 7 Закона).

5. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) жилого помещения дольщик-гражданин вправе требовать от застройщика уплаты неустойки (пени), размер которой определяется в соответствии с законодательством о защите прав потребителей (часть 8 статьи 7 Закона).

6. Из общегражданского законодательства в Закон о долевом строительстве перекочевала конструкция счета эскроу, представляющего собой банковский счет, на который будут поступать средства дольщиков, если застройщик получил от банка целевой кредит на строительство. В этом случае условие об использовании счёта эскроу должно быть закреплено в договоре об участии в долевом строительстве (статья 15.4 Закона).   

По своей экономико-правовой природе счёт эскроу наиболее близок к банковскому депозиту, на котором дольщик держит свои средства, предназначенные для уплаты по договору участия в долевом строительстве, с начислением соответствующих процентов. После передачи объекта дольщику банк перечисляет деньги со счёта эскроу застройщику или забирает в счёт погашения кредита (статья 15.5 Закона).  

7. Согласно прямому указанию законодателя годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность застройщика подлежит обязательному аудиту (часть 4 статьи 18 Закона).

8. Расширяется перечень целей, на которые могут быть использованы застройщиком денежные средства дольщиков, включая возмещение затрат на строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам на такое строительство или реконструкцию (статьи 18, 18.1 Закона).

9. Расширяются требования к содержанию проектной декларации и порядку её согласования (статья 19 Закона).

10. Продолжают усиливаться полномочия контролирующих органов (статья 23 Закона).

11. Предусматривается создание единого реестра застройщиков. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, будут являться открытыми и общедоступными посредством сети «Интернет» (статья 23.1 Закона).

12. В качестве меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков при банкротстве застройщиков предусмотрено создание фонда за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (статья 23.2 Закона).

Большинство нововведений вступят в силу с 1 января 2017 года; требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о поручительстве и счетах эскроу, о едином реестре застройщиков – с 1 июля 2017 года.

Изменения в Законе о долевом строительстве повлекли также соответствующие изменения в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральных законах «О несостоятельности (банкротстве)», «О рекламе», «О государственной регистрации недвижимости». 

Дмитриевцев К.Н. Конспект лекции для курса повышения квалификации бухгалтеров
строительных 
организаций (г. Новосибирск, октябрь 2016 г.)