Финансовый результат застройщика: по-объ-ект-но!

Определением от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 Верховный Суд Российской Федерации положил конец порочной практике, при которой налоговые органы обязывали застройщиков определять финансовый результат не в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а в разрезе договоров долевого участия, не принимая во внимание убытки по отдельным договорам.

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию предполагает исполнение обязательств застройщика перед дольщиками – передачу им соответствующих квартир и прочих помещений. Вслед за этим застройщик актуализируется как налогоплательщик и определяет для целей налогообложения так называемый финансовый результат, понимая под ним разницу между привлечёнными и израсходованными средствами.

Вместе с тем, Налоговый кодекс РФ и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не учитывают специфику инвестиционно-строительной деятельности застройщика, что в последние годы позволяло налоговым органам восполнять пробелы законодательства, руководствуясь исключительно фискальными интересами.

Здравый смысл, правосознание, экономическое содержание деятельности и собственно бухгалтерский и налоговый учёт приводят застройщика к выводу, что определять финансовый результат (т.е. налоговую базу) следует в целом по объекту строительства как совокупную разницу между доходами и расходами, связанными с таким строительством.   

Напротив, по мнению налоговиков, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту долевого строительства (квартире или иному помещению). И поскольку средства, полученные застройщиком по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, постольку сумма экономии по результатам строительства является платой дольщиков за услуги застройщика, а убытки вследствие превышения затрат над суммой целевого финансирования не включаются в состав расходов. Иными словами, при суммировании экономии по каждому договору (дольщику, квартире) отрицательный результат принимается равным нулю; при этом недостаточность целевых средств в таких случаях восполняется собственными средствами застройщика, что нельзя отнести к расходам, уменьшающим доходы.

Арбитражные суды всех уровней в последние несколько лет вставали на сторону налоговиков, а судьи ВС РФ, к которым поступали кассационные жалобы застройщиков, выносили «отказные» определения, не передавая такие жалобы на рассмотрение Судебной коллегии по эконмическим спорам. Тем самым успешно воспроизводилась негативная практика «поквартирного» налогообложения.

И всё же ООО «Специализированный застройщик «Новая строительная компания» (г. Екатеринбург) и судья ВС РФ Першутов А.Г. сделали то, что должно было быть сделано. Застройщик привёл в кассационной жалобе более чем убедительные доводы, а судья передал жалобу вместе с делом для рассмотрения в Судебной коллегии.

Руководствуюсь общеизвестными нормами о целевом финансировании (п. 14 ст. 250, подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 Налогового кодекса РФ) и учитывая особенности долевого строительства (п. 2 ст. 2, п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), коллегия судей ВС РФ признала правоту застройщика и подтвердила, что финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).

Свои доводы судьи ВС РФ подкрепили ссылкой на подзаконный акт Минфина России – Положение по бухгалтерскому учёту долгосрочных инвестиций от 30.12.1993 № 160, согласно п. 3.1.6 которого экономия средств, выделяемых застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании такого строительства зачисляется на счёт учёта прибылей и убытков. Учтённая на этом счёте сумма прибыли, за вычетом убытков, понесённых в связи с осуществлением строительства, после расчётов с бюджетом остаётся в распоряжении застройщика.

Заметим, что ВС РФ не отдалил, а сблизил бухгалтерский и налоговый учёт застройщика, что упрощает и делает более осмысленной его учётную политику.

Несмотря на то, что застройщик просил в кассационной жалобе отправить дело № А60-43572/2019 на новое рассмотрение в суд первой инстанции, судебная коллегия ВС РФ разрешила спор по существу, отменила акты нижестоящих судов, удовлетворила заявление застройщика и признала соответствующее решение налогового органа недействительным.

Таким образом, поставлена жирная точка в спорах о налогообложении финансового результата застройщиков, и экономическое содержание долевого строительства наконец-то обрело адекватную юридическую форму.  

Руководитель компании TAXMASTER Елена Андриянова

Газета «Строительные ведомости», март 2021