Офис в жилом доме: купля-продажа или долевое участие?

Нежилой первый этаж в многоквартирном жилом доме – обычная история. При этом сложилась практика, согласно которой застройщики не спешат заключать в отношении подобных объектов договоры участия в долевом строительстве и оформляют офисы в свою собственность, пусть даже для дальнейшей реализации. Всё дело в том, что при «обычном» прочтении Налогового кодекса РФ (далее – Кодекс) жилая недвижимость не облагается НДС, а нежилая – очень даже облагается. 

Письмо Минфина России от 12.11.2020 № 03-17-15/98846, доведённое до сведения территориальных налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС России от 18.11.2020 № СД-4-3/18980@, вероятно, повлияет на позицию застройщиков при определении судьбы «нежилых» объектов в многоквартирных жилых домах.

Дело в том, что финансовое министерство и фискальное ведомство наконец-то согласились с правовой позицией, положенной в основу определений Верховного Суда РФ от 22.07.2016 № 306-КГ16-4710, от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410, от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206, а именно: облагать НДС финансовый результат от строительства нежилых помещений не нужно, если таковые располагаются в многоквартирном доме.

Каждый застройщик знает, что в силу подп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса освобождаются от обложения НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, за исключением услуг при строительстве объектов производственного назначения, под которыми в данном случае законодатель понимает объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Коллизию между объектами «жилого» назначения (многоквартирными домами – зданиями в целом) и объектами производственного назначения (чаще всего – офисами) Верховный Суд РФ разрешил в лучших традициях римского права посредством юридической казуистики.

Если «объект строительства» – это многоквартирный дом в целом, то «объект долевого строительства» – более узкий термин, под которым понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома (отдельная квартира, нежилое помещение). При этом Верховный Суд РФ отмечает, что определения понятия «объект производственного назначения» Кодекс не содержит, а законодатель указывает лишь характеризующий критерий, обусловленный предназначением таких объектов, – использование их в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг.

Иными словами, к объектам производственного назначения относятся именно объекты в вышеуказанном смысле, а многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нём нежилых помещений.

Таким образом, услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу участникам (дольщикам) объектов в виде нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не подлежат обложению НДС.

 

Заместитель директора по аудиту ООО "ТаксМастер: Аудит"

Мария Чубченко

Газета «Строительные ведомости», декабрь 2020