«Самостоятельный» застройщик: Вступать ли ему в СРО?

Случается, что застройщик, не привлекая генподрядчика, напрямую заключает договоры на строительство с подрядными организациями или даже самостоятельно выполняет строительные работы. При этом привлечённый технический заказчик осуществляет надзор. В подобной ситуации возникает вопрос, обязан ли такой застройщик быть членом соответствующей саморегулируемой организации (далее – СРО). И как быть с допусками на отдельные виды работ?

Ответ ищем в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – ГСК РФ, Кодекс).

Застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику (п. 16 ст. 1 ГСК РФ).

Рассуждая от обратного, если вправе, то не обязан; поэтому застройщик может выполнять функции технического заказчика самостоятельно.

Из содержания п. 22 ст. 1 ГСК РФ следует, что функции технического заказчика включают в себя: заключение договоров на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капремонт, снос объектов капитального строительства; подготовку заданий на выполнение указанных видов работ; предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ; утверждение проектной документации; подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; осуществление иных функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности.

При этом указанная норма содержит оговорку о том, что функции технического заказчика могут выполняться только членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства, за исключением нескольких случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, при самостоятельном выполнении функций технического заказчика (к которым, в частности, относится заключение договоров строительного подряда) застройщик обязан быть членом соответствующей СРО.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минстроя России от 08.02.2017 № 3762-АЕ/02.

Работы по договорам строительного подряда должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 52 ГСК РФ). Застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом СРО в области строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства (ч. 3.1 ст. 52 ГСК РФ).

Следовательно, застройщик, самостоятельно выполняющий строительные работы, обязан быть членом соответствующей СРО.

Такого же мнения придерживается Управление государственного строительного надзора Ростехнадзора (письмо от 06.02.2018 № 09-00-06/1026).

Кроме того, на практике возникает вопрос о получении застройщиком допусков для выполнения отдельных видов работ.

В силу ч. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие ГСК РФ» свидетельства о допуске прекратили своё действие 01.07.2017. С этой даты организации и предприниматели не вправе выполнять работы на основании допусков.

Таким образом, для заключения договоров на строительство с подрядными организациями организации работ и для самостоятельного производства строительных работ застройщику необходимо быть членом СРО в области строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства. В данном случае обязательное членство в СРО является элементом восполнения «недостающей» правоспособности застройщика.

Приём в члены СРО осуществляется по правилам, установленным ст. 55.6 ГСК РФ. Минимальные требования к членам СРО, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, предусмотрены ч. 6 ст. 55.5 ГСК РФ и утверждены постановлением Правительства РФ от 11.05.2017 № 559.

Заместитель директора по правовым вопросам

ООО «ТаксМастер»

Алла Колупаева

Газета «Строительные ведомости», апрель 2019