Счета эскроу: ложка дёгтя в бочке налоговых льгот

Профессиональное сообщество внимательно следит за судьбой законопроекта, направленного на восполнение явного пробела и урегулирование противоречий, возникших в результате изменений законодательства о долевом строительстве. Проблемная ситуация, когда налоговое законодательство «отстаёт» от отраслевого, заключается в отсутствии формальных оснований для отнесения средств дольщиков, аккумулированных на счетах эскроу, к средствам целевого финансирования, не учитываемым при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Особенно опасна эта ситуация для застройщиков, которые находятся на упрощённой системе налогообложения, а также для тех, кто строит «не жильё». Официальная страница законопроекта http://regulation.gov.ru/p/97838, ответственное лицо Ерофеев А.В., главный специалист-эксперт, тел. (495) 983-38-88 (доб. 2967), 1186@minfin.ru.

Законопроект проходит обычные стадии законотворческого процесса. На сегодняшний момент уже позади этапы публичного обсуждения и проведения антикоррупционной экспертизы, получено положительное заключение по результатам процедуры оценки регулирующего воздействия. В соответствии с существующей практикой законопроект, прошедший указанные стадии, передаётся в окончательном виде в Правительство РФ, а затем вносится в Госдуму. Принятие соответствующего федерального закона запланировано на январь 2021 года.

Законодателю предлагается включить в состав доходов, не учитываемых для целей исчисления налога на прибыль организаций, доходы в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика либо на счетах эскроу средств участников долевого строительства и (или) инвесторов. Если средства участников долевого строительства аккумулируются на счетах эскроу, то расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счёт указанных средств, учитываются раздельно как произведённые в рамках целевого финансирования.

В заключении по результатам оценки регулирующего воздействия Минэкономразвития России отметило, ‎что соответствующие процедуры разработчиками соблюдены, и сделало вывод о достаточном обосновании решения проблемы способом, предложенным в законопроекте, а также об отсутствии в проекте положений, которые вводят избыточные административные и иные ограничения и обязанности ‎для субъектов предпринимательской и иной экономической, а также способствуют возникновению у них необоснованных расходов или способствуют возникновению необоснованных расходов бюджетной системы.

Вместе с тем, один из пользователей портала www.regulation.gov.ru резонно заметил, что в законе необходимо предусмотреть ретроспективную оговорку, чтобы данный закон распространил своё действие на период с 1 июля 2019 года. В противном случае будет неопределённость в порядке учёта по договорам, предусматривающим оплату с применением счетов эскроу и заключённым ДО и ПОСЛЕ вступления в силу предлагаемого закона. Кроме того, если действие закона не будет распространено на прошлые периоды, то под удар попадут застройщики, применяющие упрощённую систему налогообложения, которые рискуют «слететь» с неё по критерию величины выручки. При этом, применяя общую систему налогообложения, такие застройщики формально не смогут учесть расходы на строительство, понесённые в период применения упрощённой системы. А это значительное число региональных застройщиков.

В свою очередь, Минфин России фактически отверг данное предложение, посчитав, что распространение действия законопроекта на период с 1 июля 2019 года, в ситуации, когда предыдущий финансовый год уже закрыт, может привести к негативным последствиям для бюджетной системы, добавив тем самым ложку дёгтя в бочку мёда благих начинаний.

Как обычно, за ошибки законодателя расплачиваются правоприменители и субъекты, чья деятельность регулируется новым законом. В данном случае это налоговые органы и застройщики на упрощённой системе налогообложения.

При бездушном формально-ведомственном подходе получается, что с начала работы по счетам эскроу и до принятия (введения в действие) предлагаемого закона застройщикам запрещено учитывать средства на таких счетах как целевые. А при государственном подходе, учитывающем и сочетающем публичные и частные интересы, необходимо признать, что законодатель просто исправил законотворческую ошибку и восполнил пробел в фискальном регулировании ситуации, когда для застройщиков стало обязательным применение счетов эскроу.

Какой подход возобладает, покажет время. В случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов с налоговиками застройщики должны быть готовы к отстаиванию своих прав и законных интересов во всех судебных инстанциях, включая Конституционный суд, призванный, в частности, оценивать «качество» закона, применённого в конкретном деле.

Руководитель компании TAXMASTER

Елена Андриянова

Газета «Строительные ведомости», сентябрь 2020