Счета эскроу: Строим по-новому, а налоги считаем по…
В очередной раз законодатель захотел «как лучше» и ввёл для застройщиков новый режим работы – путём размещения денежных средств дольщиков на счетах эскроу. При этом благая цель – защита прав дольщиков – обернулась для строительных компаний головной болью в части бухучёта и налогообложения.
Счета эскроу – это банковские счета дольщиков, на которые зачисляются их средства для проведения расчётов с застройщиком по договорам участия в долевом строительстве после ввода объекта в эксплуатацию.
Опустим юридические тонкости и зададимся одним «животрепещущим» вопросом: «Следует ли признавать выручкой (доходом) денежные средства, полученные застройщиком со счетов эскроу?» Ответ на этот вопрос важен как для застройщиков на общей системе налогообложения (в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль), так и для тех, кто работает на «упрощёнке» (чтобы не превысить лимит 150 млн. рублей).
По смыслу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются как доход и, соответственно, не облагаются налогом на прибыль полученные организацией средства целевого финансирования. В свою очередь, к средствам целевого финансирования относится имущество, которое получено и используется по назначению, определённому источником целевого финансирования или федеральными законами. Закрытый перечень средств целевого финансирования включает в себя, в частности, аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов.
Буквальное толкование указанной нормы становится, казалось бы, непреодолимым препятствием для застройщика и неотразимым аргументом для налоговиков, чтобы не считать средства дольщиков на счетах эскроу средствами целевого финансирования. Ведь счета эскроу – это банковские счета дольщиков, а не застройщика! И средства на них не аккумулированы, а «распылены» до окончания строительства. Закончилось строительство, «раскрылись» счета эскроу, деньги перечислены застройщику – и вот он, налогооблагаемый доход!
Получается, что вынужденное использование счетов эскроу выхолащивает инвестиционный характер деятельности застройщика, фактически уравнивает налоговые последствия договоров купли-продажи вновь построенных объектов недвижимости и договоров участия в долевом строительстве.
Вместе с тем, правосознание, опирающееся хоть на правовую доктрину, хоть на здравый смысл, не может согласиться с тем, что ведение в сферу долевого строительства счетов эскроу, направленных на защиту прав дольщиков, имеет столь тяжёлый побочный эффект для застройщиков – фактический запрет на применение упрощённой системы налогообложения и включение в налогооблагаемый оборот всех средств, «прошедших» через застройщика.
Так ли безнадёжна ситуация? Об этом – в продолжении данной статьи.
Партнёр ООО «ТаксМастер» Константин Дмитриевцев Газета «Строительные ведомости», июль 2019