Застройщик и налоги: платить по закону или по понятиям?

Застройщик является центральной фигурой при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности. Застройщики вступают во множество отношения с государственными и муниципальными органами, учреждениями, юридическими и физическими лицами. При этом правовое регулирование в данной сфере отличается наличием устаревших и противоречивых норм, с одной стороны, и явными пробелами, с другой. В значительной мере это относится к налогообложению деятельности застройщиков.

Минфин России выражает готовность рассмотреть предложения заинтересованных саморегулируемых организаций для подготовки законопроектов и разъяснений. Поэтому Ассоциации строительных организаций Новосибирской области следует поддержать соответствующее «волеизъявление» застройщиков.

Об определении финансового результата в деятельности застройщиков

Как правило, целью деятельности застройщиков является получение так называемого финансового результата, то есть положительной разницы (экономии) между привлечёнными на строительство средствами и себестоимостью сданного объекта. Хотя на практике возможен и отрицательный результат (перерасход). Как правило, соответствующие положения закрепляются в учётной политике организаций как на общей, так и на упрощённой системах налогообложения. Тем самым создаются предпосылки для определения объекта налогообложения прибыли (дохода) и налоговой базы.

В настоящее время одной из немногих методологических предпосылок является пункт 1 статьи 41 Налогового кодекса РФ, согласно которому доходом признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности её оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами 23, 25 Кодекса.

В этой связи представляется целесообразным закрепить в главе 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» законодательное определение понятия «финансовый результат в деятельности застройщика», как это сделано, например, применительно к финансовому результату по операциям физических лиц с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами в пункте 12 статьи 214.1 Кодекса.

По нашему мнению, необходимо дополнить статью 247 НК РФ «Объект налогообложения» пунктом 5 следующего содержания: «для застройщиков – экономия, оставшаяся в их распоряжении после сдачи объекта строительства в эксплуатацию как разница между привлечёнными средствами целевого финансирования и произведёнными расходами».

Кроме того, следует подтвердить возможность применения застройщиками упрощённой системы налогообложения.

Об учёте стоимости подключения к сетям при строительстве новых микрорайонов и коттеджных поселков

Застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают в учётной политике методику распределения понесённых расходов между микрорайонами (кварталами, посёлками), а затем между отдельными домами. В большинстве случаев такое распределение осуществляется пропорционально потребляемой мощности жилого объекта согласно проектно-сметной документации, при этом расходы включаются в себестоимость строительства.

Предлагается внести в главу 25 НК РФ норму о том, что в состав расходов, произведённых застройщиками за счёт средств целевого финансирования, включаются расходы на подключение к сетям ресурсоснабжающей инфраструктуры. При этом следует разработать и утвердить постановлением Правительства РФ методику распределения данных расходов между отдельными объектами.

О праве собственности на внутриквартальные сети, трансформаторные подстанции, распределительные пункты и т.п.

На сегодняшний день не урегулированы вопросы, связанные с правом (и бременем) собственности на соответствующие объекты. Кого следует считать собственниками (владельцами) объектов инфраструктуры и лицами, ответственными за ресурсоснабжение? По каким критериям распределять объекты? Какими документами оформлять передачу? Является ли такая передача реализацией в смысле главы 21 НК РФ? Если да, то как определить налоговую базу для исчисления НДС? Кто должен заключать договоры с ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями? Это далеко не полный перечень вопросов, с которыми сталкиваются застройщики.

На практике застройщики включают расходы на строительство сетей и сопутствующих объектов в себестоимость строительства объектов недвижимости. В дальнейшем застройщики стремятся передать объекты инфраструктуры ресурсоснабжающим организациям, ТСЖ (собственникам), управляющим компаниям (представителям собственников), муниципалитетам, другим организациям. При этом из себестоимости строительства расходы не исключаются, и они по-прежнему уменьшают полученную экономию.

Предлагается внести в Гражданский и Градостроительный кодексы РФ дополнения, определяющие особенности возникновения и перехода права собственности на объекты соответствующей инфраструктуры с учётом интересов (в том числе в сфере налогообложения) застройщиков, инвесторов (дольщиков), муниципалитетов и ресурсоснабжающих организаций.

Об исчислении НДС при совмещении функций застройщика и генподрядчика

Налоговым законодательством объекты налогообложения НДС регламентированы достаточно конкретно и включают в себя, в частности, выполнение строительно-монтажных работ для собственных нужд. Также определены операции, которые не признаются для целей исчисления НДС реализацией: в том числе передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. Застройщик, осуществляя строительство любыми силами, в том числе и собственными, не создаёт объекта для налогообложения НДС.

Однако специалисты Минфина России придерживаются точки зрения, что порядок исчисления НДС зависит от способа строительства. Например, в случае выполнения работ силами застройщика (в том числе с привлечением подрядных организаций) денежные средства участников (дольщиков) признаются полученными в счёт оплаты таких работ и облагаются НДС в общеустановленном порядке. То есть застройщик начисляет «авансовый» и «отгрузочный» НДС, а затем принимает к вычету суммы «входного» налога по расходам на строительство и собственное содержание.

Данная позиция отражается, например, в письме Минфина России от 01.06.2015 № 03-07-10/31550 и поддерживается судебной практикой.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 застройщика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, необходимо квалифицировать как посредника, который включает в базу для исчисления НДС вознаграждение за услуги по организации строительства и сумму оставшейся в его распоряжении экономии (при её наличии). Соответственно, если организация не занимается исключительно посреднической деятельностью, денежные средства участников признаются полученными в целях оплаты работ по строительству многоквартирного дома.

Следовательно, будет целесообразным дополнить пункт 2 статьи 146 НК РФ нормой о том, что в целях главы 21 Кодекса не признаётся объектом обложения НДС выполнение строительно-монтажных работ застройщиками собственными силами.

Об исчислении НДС при наличии в многоквартирном доме нежилых помещений

Данный вопрос не урегулирован на уровне НК РФ, поэтому застройщики сталкиваются с требованиями налоговых органов об исчислении НДС по отдельным нежилым помещениям. При этом неясно, каким образом определять себестоимость отдельно взятого нежилого помещения в многоквартирном доме с целью исчисления НДС с экономии застройщика в этой части. К тому же возможна ситуация с убытком (перерасходом). Невозможность исчислить НДС может подтолкнуть налоговый орган к перерасчёту финансового результата отдельно по квартирам и нежилым помещениям с целью выявления убытков и доначислению налога на прибыль.

При этом налоговые органы могут опираться на письмо Минфина России от 03.09.2018 № 03-07-11/62699, согласно которому обоснованность использования освобождения от налогообложения НДС должна оцениваться в отношении каждого отдельного объекта долевого строительства, а не в целом по объекту строительства (дому).

В свою очередь, застройщики могут апеллировать к практике Верховного Суда РФ, согласно которой многоквартирный дом в целом является объектом непроизводственного назначения независимо от наличия в нём нежилых помещений, поэтому объекта налогообложения НДС не возникает (определения Верховного Суда РФ от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015, от 22.07.2016 № 306-КГ16-4710 по делу № А49-3303/2015, от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206 по делу № А32-22883/2015).

Хорошо, что в данном случае судебная практика восполняет пробелы и противоречия в налоговом законодательстве. Но всё-таки нормативно-правое регулирование является прерогативой законодателя, а не суда. Поэтому Минфину России следует учитывать это в своей законопроектной и нормотворческой деятельности.

В целях упорядочения правового регулирования в данной части необходимо в подпункте 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ провести разграничение между объектами производственного и непроизводственного назначения. Как вариант, использовать для этого оценочное понятие «преимущественно».

О включении НДС «старше» трёх лет в состав сводного счёта-фактура

По мнению застройщиков, следует законодательно подтвердить правомерность принятия к вычету (возмещению) инвестором НДС в составе сводного счёта-фактуры, полученного от застройщика, по работам (товарам, услугам), приобретённым застройщиком у подрядчиков (поставщиков, исполнителей) за пределами трёхлетнего периода, соответствующего глубине налоговой проверки. В этом случае с учётом возможностей налогового администрирования риски возникновения потерь бюджета сводятся к минимуму.

Для решения данной задачи, по нашему мнению, необходимо дополнить статью 169 НК РФ прямым указанием на сводные счета-фактуры, выставляемые застройщиками инвесторам (дольщикам). При этом должна быть чётко сформулирована норма, согласно которой в сводный счёт-фактуру включаются товары (работы, услуги), приобретённые застройщиком у поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в течение всего периода строительства.

О возможности отнесения средств, полученных застройщиком со счетов эскроу, к средствам целевого финансирования

При формально-юридическом подходе средства, находящиеся на эскроу-счетах дольщиков, нельзя считать средствами целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов, как это установлено подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Следовательно, указанную норму необходимо дополнить правилом о том, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются в качестве доходов средства целевого финансирования в виде полученных застройщиком средств со счетов эскроу дольщиков и (или) инвесторов.

Таким образом, застройщики вправе надеяться, что Ассоциация строительных организаций Новосибирской области обеспечит «обратную связь» с Минфином России и доведёт до него мнение тех, кто строит и платит налоги.

На период разработки соответствующих поправок в НК РФ, их прохождения через Государственную Думу РФ и подписания Президентом РФ были бы очень к месту «временные» разъяснения в виде писем Минфина России, адресованных неопределённому кругу налогоплательщиков – застройщиков.


Елена Андриянова, Константин Дмитриевцев,

компания «ТаксМастер»